柒财网 头条 集中供地政策将迎优化,土拍逻辑要变?

集中供地政策将迎优化,土拍逻辑要变?

在房地产调控整体宽松的氛围下,土地市场也出现了变动的信号。

长且复杂的房地产产业链中,位于上游的土地市场占据着独特的地位。或将迎来优化的集中供地政策,会为今年的土地市场带来什么变化?

集中供地将迎优化

近日,一份名为《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称“通知”)流传甚广,让不少人解读为“集中供地制度或将取消”。

2月3日,自然资源部证实,“该文件是自然资源部印发的,对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。”

“此次对集中供地的完善,最重要的就是供地计划和信息。过去由于供不应求,供地计划的作用不大,主要是如何增加供地;现在大部分城市供应过剩,且区域间差异分化很大。保持地产稳定,必须要做供给侧改革。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进提到:“各地供地信息也会更加明确,客观上会减少土地方面的信息不对称问题,对于激活2023年土地投资市场具有积极的作用,也值得期待。”

“优化”如何体现?

2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”的政策落地,集中发布出让公告、集中组织出让活动,且原则上全年发布出让公告不超过3次。

集中土地供应模式使得土地拍卖的总体周期较短、供应次数较少,也因此有了土地“零售变批发”的说法。

彼时便有分析指出,此举将在一定程度上将平抑土地市场热度和房价上涨压力,引导购房者稳定预期,有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标;但单次大批量的土地供应对政府的管理能力提出了更高要求,也更加考验房企的现金流运营以及融资能力。

新的通知中,首先便有对“三次”这一明确数字的优化,表述为“详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,有序组织出让,并在公开的拟出让时间段内全部推出。”

“一年三次的严格集中供地,在市场热度较高的市场下,对于平稳市场会起到积极作用,但是市场降温的背景下,尤其是降温较为明显的城市,对于市场预期以及房企拿地意愿都有可能引起负面效应,需要进行制度层面的优化。”58安居客研究院院长张波指出。

通知另明确,建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期限制。

“这也体现了此次政策的核心要点——推进供应信息公开。”严跃进表示,3个月的缓冲期实际上是希望地块信息为房企和市场所消化,本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。

“集中供地的目的在于稳定市场,但城投平台进行托底的现象也较为常见,初步统计2022年城投拿地占比近三分之一。不少地块出让成功但处于开发停滞状态,这本身对于房地产市场的稳定很难起到正向作用。”张波表示。

从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》看,今年1月TOP100房企拿地总额591亿元,同比下降29.4%,地方国企仍是拿地主力。

“旧模式下一天内出让,如果没有开发商拿地,为避免流拍、为维护地价,就需要国企和城投托底。新模式设置3个月的较长周期,可以给开发商充足的时间,也给地方政府勾地、招商引资充足的时间。”李宇嘉也认为。

已有城市出现实质性变化

随着房地产市场出现的新变化,“一年只卖三次地”的形势也在更早的时候便出现了松动的信号。

2022年10月,江西省住房和城乡建设厅发文,将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出,南昌也成为了首个官方提出拟退出集中供地的城市。

更早时候的2022年9月,长沙供地宣传推介平台“供地云”也曾发布通知称,“今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。”

相对于正式的官宣,更多城市选择在实际安排中进行调整。

2022年,北京、上海、深圳、杭州、南京等地,均以增加集中供地次数的方式对集中供地制度进行调整。武汉、徐州更是率先完成了六批集中供地。

进入2023年,杭州、苏州和郑州等地已公布了首批次地块详情,集中供地的大框架下也出现了一些变动。例如,杭州多区提出了“成熟一批、出让一批”的原则;对于成都市中心城区发布的4月底前拟出让的住宅用地明细清单,相关人士表示,此次将先集中发布住宅用地清单,后在供地清单时间内可多次组织公告。

“部分城市仍将会保持集中出让的节奏,尤其是一些市场热度上升明显的城市,预计后期单次出让的土地宗数仍将保持一定高位,以抑制房地产市场的热度过快上升;部分降温城市则会优化出让次数,小量多批次的面市将更有利于市场的稳定。”张波认为。

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作者: 小柒

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