柒财网 头条 怎样合理有效应对“提前还贷潮”?

怎样合理有效应对“提前还贷潮”?

春节过后网上突然冒出关于“提前还贷潮”的热议,让笔者着实有点困惑。

年末年初之际原本就是“提前还贷”高峰期。随着年终奖、各类补贴奖励、投资分红等各种收入到位,大家手中现金增加,自然需要总结上年收入,并对手里的“闲钱”做出规划预算,或投资或理财或还贷。因此,提前还贷往往集中在每年的一季度。

其次,房贷是长期贷款,银行普遍采用是的浮动利率制,也就是说每年的贷款利率会随着基准利率的变化而变化,因此利率快速上升期,提前还贷的意愿才会增强,而中国现在是处于稳定的低利率期,没有出现“提前还贷潮”的经济环境和逻辑基础。

那么,最近突然出现“提前还贷潮”的原因是什么呢?总结下来,大致有以下几点:

一是随着多地房贷利率密集下调,不少地方的按揭贷款利率到了3字头,购房者认为还需要按过去的高利率来交利息太亏了。

二是经过疫情,许多劳动者收入下降,以前注重“开源”现在要注重“节流”,开始重新审视以往不太在意的利息问题。

三是不少人在资本市场上投资亏损,对股票、基金、理财等投资收益的预期降低,不想手持现金等待投资机会了。

四是部分银行担心“开门红”的业绩考核,又惰于解释工作,没有把浮动利率的信息与房贷者沟通,简单粗暴地采取了限制提前还贷的各种“软措施”,加剧了市场恐慌。

五是部分银行为了“开门红”冲业绩,趁机置换他行的按揭贷款,推波助澜。

六是一些网络自媒体热炒“提前还贷”话题,造成购房者不必要的紧张情绪。

其实对于购房者而言,提前还贷恐慌其实是不必要的。我们不妨考虑这样几个原因。

首先我们来看看按揭贷款的利率规则。对于银行而言,个人住房按揭贷款属于长期贷款,利率风险累加起来是非常大的,因此,根据商业银行风险管理的原则,个人住房按揭贷款都不会采取固定利率,而是采取浮动利率,例如基准利率上浮+10%。

随着基准利率的涨跌,按揭利率也会随之涨跌。对于存量个人住房按揭贷款的计息而言,也会按照最新利率每三个月调整一次计息利率。

假设:某购房者于2019年10月份以6%年息获得了个人住房按揭贷款,那么2019年12月计息时,其贷款就按照6%计息。但到2020年1月份,按揭利率下调到了5%,那么2020年3月份计息时就会按照计息期内的最新利率5%进行计息。

大部分银行的个人住房贷款都是照此方式计息。所以,浮动利率制下,并不存在所谓的存量房贷利率与市场房贷利率的大幅利差,除非银行是按年度进行利息调整(若是如此,在利率上涨时,银行会面临巨大的风险)。

所以,建议购房者在决定是否提前还贷时,首先向银行咨询在该银行的个人住房按揭贷款的利率调整及计息政策。

第二,我们也要考虑提前还贷可能面临不必要的费用支出。如果购房者打算提前还掉以前高利息的住房贷款,再办理更低利息的新贷款。

购房者在进行此番操作前,首先应该仔细计算一下相关费用和时间成本。比如,重新办理房屋抵押手续需要支付住房资产评估费用、住房保险费用、抵押登记手续费等。其中,资产评估费用和保险费用都是第三方机构收取的,金额往往不低。而且,根据贷款合同约定,部分银行会收取一定的提前还贷违约金。

另外,购房者也需要仔细了解清楚新的贷款是固定利率制还是浮动利率制,在目前的利率环境,很难想象哪个银行会采取固定利率制,因为固定利率制下,利率上升时银行面临的风险是巨大的。但是在浮动利率制下,房贷者的利息会随着市场利率的变化而变化的,并不能锁定现行的低利率。

所以,建议购房者提前咨询,充分了解不同操作的真实成本再做决策。

第三,我们还要评估还款方式的差异。

个人住房贷款有多种还款方式,有等额还款有差额还款等。多数还款方式,都是先还利息再换本金的。对于银行而言,先收利息再回收本金可以将银行的风险降低。

以最常每月等额还款举例,假如是二十年期贷款,每月等额还本息2万元,那么在第一年第一个月,其实几乎全部在还利息,此后逐渐减少利息开始更多地归还本金,最后才是全部还本金。

因此,一般来说,贷款期过了三分一后,每月还款才会以本金为主。即使银行调整利息迟缓,也没有提前还款的必要(因为利息其实已经支付了)。

对于银行而言,也有以下几条建议:

一是“提前还贷潮”宜疏导不宜堵。银行之所以能够存在,就是因为提供了“信用服务”,而提供信用服务的前提是公众对于银行的信任和信心。在市场不确定性与日俱增的当下,信任的获取很难,但是信心的崩塌却很容易,因此,银行必须重视声誉风险的管理。

当出现提前还贷潮时,银行需要做好房贷利率结构的解释沟通工作,打消房贷者的顾虑,让房贷者做出信息完备下的理性决策,而不是通过设置“软门槛”,剥夺房贷者自主决策的权利。这样不仅无助于问题解决,反而会增加公众的恐慌情绪,失去民众的信任,造成更大的危机。

此外,银行需要对各级经营管理负责人做好相关风险管理和法律法规的教育,不能以业绩为单一考核指标,必须把包括声誉风险在内的全面风险管理指标纳入综合考核范围,这样才能真正解决各级经营管理负责人为了冲业绩,而忽视声誉风险管理的问题。

当然,从监管部门的角度看,也应该注意以下几个方面:

一是切实重视各家银行对提前还贷设置“软门槛”对银行体系声誉风险的破坏性,保证民众对于银行违法违规行为的投诉通道畅通,例如银保监会的投诉电话123478,并且对经核实的违法违规行为进行严肃查处,保证房贷者的合法权益。

二是要求各家银行向社会公众妥善解释相关利息政策,明确长期贷款的浮动利率制和利息计息政策。

三是检查各家银行的利率风险敞口,以及经济资本是否按照巴塞尔协议和相关监管条例,与其利率风险敞口相匹配。对利率风险敞口过高的银行,责令其调整资产负债结构,例如把贷款固定利率变为浮动利率,达到降低利率风险敞口,有效管理利率风险的目标。

四是落实2021年2月银保监会发布的《银行保险机构声誉风险管理办法(试行)》,把声誉风险纳入对银行的全面风险管理考核的指标体系,例如,可以通过经核实被投诉的案例数量等来考核银行的声誉风险,从而有效地解决银行为了追求业绩陷入恶性竞争的“囚徒困境”。

综上所述,笔者认为春节后“提前还款潮”的出现一方面反映了部分民众在做金融决策时没能充分收集有效信息做出合理选择,盲目跟风;另一方面,也反映出银行各级管理者在应对这类问题时缺乏应有的风险管理意识,过度看重眼前利益。

而造成这一短视行为的症结在于对于各级银行的考核体系过度注重业绩,忽视风险,特别缺乏对声誉风险等难以量化的风险的有效管理手段。

解决这一问题的关键在于监管者在制定考核标准和市场规则时,要遵循市场规律,注重相关市场参与者的利益和整体利益的统一,这样才能真正保证金融体系全面风险管理的“前瞻性、匹配性、全覆盖、有效性”四项重要原则得以体现。

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作者: 小柒

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