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UBS首次覆盖ESR给予买入评级,首次覆盖中国物流资产给予中性评级

机构 | 发布时间:2020-11-12 | 人气: | 未知
摘要:随着网络零售销售快速增长(2020-22年预期CAGR为20%),电商及第三方物流(3PL)运营商仍将是物流地产主要的需求推手。行业进入壁垒(拿地、资金来源及招租)较高。2021年中国REIT的推

看好物流地产这个与电商荣景直接相关的快速增长子行业

我们与开发商、投资者和中介进行了沟通,据沟通结果,我们预计,随着网络零售销售快速增长(2020-22年预期CAGR为20%),电商及第三方物流(3PL)运营商仍将是物流地产主要的需求推手。行业进入壁垒(拿地、资金来源及招租)较高。2021年中国REIT的推出可能是格局改变者。我们首次覆盖ESR,给予买入评级,原因是;1)该公司的基金管理收入快速增长;2)ESR或被纳入MSCI HK指数/港股通。我们首次覆盖中国物流资产,给予中性评级,因其现有战略投资者可能退出及股份转换恐限制股价的上涨空间。

UBS

一线城市供需持续失衡,为租金前景提供支撑

我们预计受土地紧缺、现代物流设施渗透不足影响,一线城市供给仍吃紧。一些电商/第三方物流运营商正在建设自有设施,我们认为总体威胁有限,原因如下:1)网络零售销售增长迅猛(三年CAGR达20%);2)竞争不断加剧;3)仓储配送方式在不断演变;及4)B2B网络运营商兴起。正因电商的配送效率要求高,所以其所需的物流面积通常是实体店销售的3倍之多。我们估算电商每增长10亿元,就会拉动约1.44万平方米的新增现代物流面积需求,与我们的美国的预测基本一致(10亿美元销售收入;11.5万平方米)。UBS Evidence Lab的2020年5月数据(>获取数据集)显示,租赁需求仍强健,租户打算在未来一至三年将面积扩大8.5%。我们看好一线城市和卫星城的前景(2020-21年租金年增幅料达3%)。

基金管理可望拉动股票估值攀升;中国REIT或为格局改变者

我们认为,基金管理模式—将资产放到一个基金,换取现金和定期的物业/基金管理费—可望拉动物流地产股的估值攀升(ESR的市净率为2.6倍,而重资产同业为1-1.7倍),原因是ROE更高。我们的案例研究结果表明,与建设并持有模式相比,基金管理模式下,内部回报率/ROE可能高出1.0/2.8倍。中国REIT市场的发展亦可以提供资金一个替代性的退出渠道。我们预计在利率不断下降的情况下,再加上物流地产是与电商热潮和城市集群形成直接相关的资产,收益率将遭受挤压。

首次覆盖ESR给予买入评级,首次覆盖中国物流资产给予中性评级

中国物流资产/ESR目前股价对应26.7x/17.8x 2021E EV/EBITDA,2020-22EEBITDA CAGR分别为17%/15%,全球同业则分别为25.8x和13%。我们认为市场并未充分反映该行业的正面前景。

UBS首次覆盖ESR给予买入评级,首次覆盖中国物流资产给予中性评级

UBS首次覆盖ESR给予买入评级,首次覆盖中国物流资产给予中性评级

关键词:UBS
责任编辑:JAK-2598

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