柒财网 房产 楼市最新消息:台马取消“双限”后“一夜爆火”?房价真能“跳涨”吗?

楼市最新消息:台马取消“双限”后“一夜爆火”?房价真能“跳涨”吗?

台马此次的调整引发了广泛关注,顿时也成为了媒体的“狂欢”。这两天就有媒体趁着新政的热度“躁动”起来,什么开发商通宵卖房现场火爆,有项目连夜成交80套称将涨价,甚至还有一些自媒体鼓吹台马房价能涨15%到20%,力劝投资抄底台马。

此次调整后台马地区的楼市情况究竟如何?是否会出现所谓的“跳涨”?对北京楼市的影响如何?这些大家都非常关心的问题,今天就来给大家理性、详细的分析一下。

首先是有媒体报道的“售楼处卖到凌晨4点、成交近80套”,说的是位于马驹桥的亦庄金悦郡项目。

真实的情况是怎样的呢?确实,该项目当天搞了集中推介活动,不过现场的购房者们并非是看到新闻后打着“投资”的主意赶去“抢房”的,该项目当天是对此前积累的意向客户进行了集中推介,部分家庭现场进行了认购。

大家都知道,如今很多新盘的“套路”都是前期先蓄客,然后选择一天进行集中开盘等活动,打出“一天热销**套,成交**亿”的宣传,营造热销的气氛。

当天认购的这些家庭都是奔着“投资抄底”来的吗?其中有一个就是【京房字】的粉丝,他表示,自己之前已经来项目看过好几次,台湖片区的其他几个盘、以及二手房也都看过,只是当天看到新闻,怕新政后买的人增多,自己看中的户型没有了,所以当晚认购的。

该项目负责人也表示,当天认购的这些购房者,很多都是经过了一年的积累,“之前都来看过很多次,有一些购房者就是在亦庄工作或原本就住这片儿的,有意愿但没有资格,这次调整后具备资格了,所以就买了。”

他介绍说,近两天售楼处的购房者也比新政之前有所增多,但已经比当天明显减少了,昨天则是一共登记了20套左右。

另外,无论是开发商还是这些媒体,都混淆了一个概念,当晚的只是认购,距离网签和最终实际成交还有较大的差距。而住建部门的网签系统中,台湖的两个房源较多的新盘近期均没有实际网签记录。

所以说,真实的情况是此次台马的调整后,新盘的确出现了客户意向增多的情况,但并非像一些开发商和媒体宣称的那么“恐怖”。

其实理性的想一想,出现客户意向增多这样的情况是很正常的。

本身,这次调整一方面是市政府之前就已经赋权经开区对亦庄新城225平方公里实行统一的规划和开发建设。因此要保持区域住房政策一致性。

另一方面是为了促进亦庄新城高质量发展、推动重大产业落地,起到职住平衡的作用。近些年来,经开区迅猛发展,高端制造业、医药、芯片、数字经济等产业落户亦庄,这些产业吸引了大量就业,而就业的这些人群,最好是能职住平衡的就近居住,不但解决了产业的后顾之忧,也能最大程度避免交通拥堵等“城市病”。

所以,此次台马地区改为执行经开区购房政策,就是为了让这些原先没有资格(因为通州双限)的就业人群,能够职住平衡的在亦庄购房。因此,政策调整肯定会释放一部分经开区正常的购房需求,即便是一些项目的成交量上升,也是正常的,也是政策的初衷。

成交量可以增长,关键是要看房价会不会跳涨。

此次政策调整涉及台马地区的新房项目一共4个,分别为亦庄金悦郡、绿城桂语听澜、华润亦庄橡树湾、万科东望城市之光,未售房源一共1500多套,后两个项目已经都是尾房、剩余房源很少,比如万科东望项目就剩50套左右。房源主要集中在亦庄金悦郡、绿城桂语听澜这两个项目。

大家都知道,集中供地北京实施了新房销售指导价的政策工具,在拿地前开发商就要承诺未来商品住房的销售指导价,实际成交均价不得超过指导价。

这两年新供地的绿城桂语听澜项目的销售指导价为5.8万元/平方米;而亦庄金悦郡则是早些年的限竞房,更是直接限定了价格,均价45446元/平方米。这都是均价的上限。也就是说,开发商想涨价也不能超过这个上限,最多的折扣可能会少一些。

为了确保楼市平稳,新政发布后,属地政府和相关部门也约谈了这几家开发商,明确不得随意涨价,也不得借“收茶水费”、或是捆绑装修等变相涨价。

亦庄金悦郡项目负责人表示,新政公布后他们的销售价格仍然低于限价,而且还有一定的折扣,没有捆绑等行为。“而且台马在楼市中并不属于热点区域,本身新房的量也不大,并不足以影响整体市场。”

大家如果发现这些项目有违规行为的,也可以留言给我们,我们会及时转交给主管部门进行调查和处理。

新房是这样的情况,那么二手房市场又怎样呢?

此次调整涉及到的台马地区,其实大都是最近几年才逐渐有大规模建设的,而且之前很多项目都是限竞房,满五年才能出售,因此有二手房交易的小区并不多。

根据主要中介的统计,目前该区域二手房交易的主要楼盘只有富力尚悦居、融科香雪兰溪、珠江逸景、新海北里这四个,因此成交量并不大。

此次新政公布后二手房的成交量确实有明显增加。据统计,新政公布的后三天相比前一周增加了几十套。

“但一个非常有意思又比较关键的特点,就是这些二手房的买家,基本上都是有通州购房资格的。也就是说,即便政策没调整,他们也是可以购买的。我们在交易过程中也发现,这些购房者之前都已经看过房,只是还没下定决心,可以说是新政促进了他们下决心最终交易买房。”一位头部中介的区域负责人说。

而且,从成交价格来看,新政公布后成交的这些二手房,成交均价为30490元/平方米,和之前相比并没有明显变化。

“当然,区域内的二手房挂牌量有所增加,挂牌价也有一定幅度的上涨,不过二手房交易是个市场行为,业主提升挂牌价那是他的自由,至于有没有买家则是另外一回事,反正目前看还没有买家‘接茬’。”这位负责人说。

说到这里,大家就可以看出来了,其实这次台马地区的调整,并没有像一些媒体说的那样躁动、价格跳涨。成交量有所上涨,但价格比较平稳,这也达到了政策出台的目的。

造成这一现象的根本原因是如今的楼市和早些年已经完全不一样了,购房者的心态也完全不一样了。

近几年,随着楼市的调整,北京的房地产市场也比较稳定,购房者的心态已经不像早些年那样躁动,可以说是非常理性和理智,大部分人都认为一个政策导致房价跳涨已不太实际,尤其是一个区域性政策。

对于一个区域来说,价值提升是一个长期过程。这次的台马地区也是同样的情况,仅仅靠一个政策调整房价就能跳涨,这样的时代早过了。台马地区的价值提升,还是要靠经开区的高质量发展,产业落地,教育、医疗等各项配套的完善,才能逐步实现,这是一个长期的过程,而这个过程,和其他平原新城的路没有本质差别。

给大家一个建议,如果您是刚需,台马地区又比较适合您的话,如今政策调整后,有了这片区域的购房资格,是可以买的。但如果这片区域并不适合就别强上了,并没有及时性的投资套利空间。

最后说说这次调整对于整体北京楼市的影响。

刚才说过,此次涉及调整的台马地区新房一共就4个,房源1500多套,这个量和全市整体相比太少了。

二手房呢,今年前10个月,该片区住宅成交1798套,仅占全市成交总量的1.1%。

可以看出,该区域购房政策的调整,很难影响北京的整体楼市。

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作者: 小柒

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