柒财网 房产 10月商品房销售面积降幅超二成,四季度未来房价走势如何?

10月商品房销售面积降幅超二成,四季度未来房价走势如何?

进入四季度,房地产行业仍处于缓慢恢复期,房地产销售和新开工面积出现低位企稳趋势。

国家统计局15日公布了2022年1~10月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示, 1~10月份,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。

与前9月相比,前10月全国商品房销售额同比累计降幅延续缩小趋势。

从单月来看,根据第一财经计算,10月份全国商品房销售面积和金额9757万平方米和9452亿元,比去年同期(12709万平方米和12390亿元)减少2952万平方米和2938亿元,单月销售金额和面积的同比降幅仍超过二成。

规模以上房企销售亦延续低迷态势。克而瑞地产研究最新统计显示,10月,百强房企整体销售环比降低2.6%,降幅高于往年平均。累计来看,百强房企1~10月销售额的同比降幅仍保持在44%的较高水平。

进入“金九银十”后,房企纷份加大降价促销力度。受10月份国内多区域疫情影响,房企正常供货节奏被打乱,市场机构统计显示,过半城市供应出现环比腰斩。与此同时,由于行业和宏观经济仍存在下行压力,观望情绪依旧较为浓厚。

央行发布的金融数据显示,10月居民中长贷新增332亿元,同比少增3889亿元。

销售端尚未出现明显回暖迹象,加之民营房企融资困难,房企现金流继续承压。根据国家统计局数据,1—10月份,房地产开发企业到位资金125480亿元,同比下降24.7%。其中,占比次高的“定金及预收款”跌幅最大,为下降33.8%。

除了销售回款,以债券直融为主的自筹资金增速也在持续回落。1~10月份,房地产开发企业自筹资金44856亿元,下降14.8%。

招商证券认为,相比销售回款,债券融资渠道不通畅对房企资金链恢复形成明显边际拖累。

1~10月,全国房屋新开工面积和房屋竣工面积分别为103722万平方米和46565万平方米,同比分别下降37.8%和18.7%。

第一财经注意到,在“保交楼”工作持续推进之下,竣工节奏有所加快。与1-9月数据(-19.9%)相比,全国房地产竣工面积同比降幅继续缩小。

不过,新开工和竣工规模的改善,并未带动房地产投资的整体复苏回暖。1—10月份,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%;其中,住宅投资86520亿元,下降8.3%。

进入11月,地产供需两端正迎来更多政策支持。10日,交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行,民企融资“第二支箭”正式落地;随后不久,央行和银保监内部发布254号文,提出积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处理、依法保障住房金融消费者合法权益等16条要求;14日,央行、银保监会和住建部联合发文,允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。

展望后市,招商证券(600999)预计,今年年底前还会有更多城市因城施策放松频次将恢复,有助于激发被压制的存量改善型需求释放,短期使销售弱边际改善持续,但因为房价下行压力仍在,居民购房预期明显恢复或许仍需等待,明年一季度末或是观察节点。此外,伴随供给端融资支持的逐步落地,将改变房企竞争性降价,这会成为缓解房价下行压力的前提。

瑞银投资研究部亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛也认为,未来几个月,房地产政策将延续宽松趋势。2023年全年,如果在建项目投资和建设加速,整体房地产投资有望企稳。因此,房地产下行对2023年GDP增长的拖累将明显小于2022年。

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